مالکیت عرصه واعیان (ملکی)

مؤلف: معصومه یدالله پور کارشناس ارشد ایران شناسی، دانشگاه شهید بهشتی

چکيده

عرصه زمين است و اعيان، مستحدثاتي که روي زمين بنا مي‌گردد و داراي کاربري‌هاي مسکوني، اداري، تجاري و... است. موقوفه به صورت اجاره يا اعياني در اختيار افراد قرار داده مي‌شود. حوادث‌هاي متعدد و فرسودگي بناهاي وقفي ازجمله عواملي هستند که سبب شده، در گذشته، افراد به ويژه بازاريان با تأسيس بنا در زمين‌هايي که به صورت عرصه بوده است آن را به صورت مالکيت ملکي درآورند و حق‌الارضي به اداره اوقاف بابت ساخت مجدد بناهاي ازبين رفته بپردازند. ازين رو در اين مطالعه با استنساخ يک وقفنامه‌ مربوط به مالکيت اعياني در شهر آمل اين نوع از مالکيت بررسي مي‌شود.

کليدواژه‌ها: مالکيت، عرصه و اعيان، آمل، بازار آمل

مقدمه

اعيان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روي زمين ساخته ‌شود، اطلاق مي‌گردد گرچه از نظر حقوقي کلمه زمين خود دلالت بر عرصه و اعيان را مي‌نمايد. برخي از آن‌ها در املاک خالصه احداث مي‌شد؛ ملکي که متعلق به دولت يا خاندان سلطنتي بود. در زمان صفويه املاک خالصه به صورت تيول‌هاي معروف به سيورغال و زمين‌هاي خالصه دولتي بود. با تکيه بر پيشينه مالکيت در ايران، عرصه و اعيان نوعي مالکيت‌ در شهر تاريخي آمل است. فرسودگي بنا و حوادث‌ متعدد ويران کننده در اين شهر سبب شده تا مالکيت برخي از بناها در بافت قديم به صورت ملکي باشد. علاوه بر دکان‌ها، منازل مسکوني بيشترين سهم را دارد. براي شناخت بيشتر، يک وقفنامه اعياني رسمي را استنساخ کرده تا اين نوع از مالکيت مطالعه شود. سند، شرح چگونگي به مصرف رسانيدن عوايد حاصله از اعياني‌هاي موقوفه فضل‌الله خان است که تحت نظر اداره اوقاف و امور خيريه آمل انجام مي‌گيرد.

مالکيت در شهر آمل

مالکيت در بافت قديم اين شهر بدين شرح است:

1- مالکيت خصوصي؛ کاربري‌ مسکوني، تجاري و باغات را شامل مي‌شود،

2- مالکيت استيجاري،

3- مالکيت وقفي؛ حدود 62 درصد از کل اراضي را دربر دارد. در اين ميان امامزاده ابراهيم عليه‌السلام، مصلي بزرگ و بقعه شمس آل رسول قابل توجه‌ هستند،

4- مالکيت عرصه و اعيان(ملکي)؛ واحدهاي مسکوني بيشترين مالکيت عرصه و اعيان را دارد. نياکي‌محله، کاشي‌محله و پايين‌بازار، بالاترين مالکيت ملکي را دارد. تعامل در اسناد به دست آمده ، نشان مي‌دهد مالکيت بسياري از دکان‌هاي بازار قديم آمل نيز به صورت عرصه و اعيان بوده است، در اين رابطه يکي از معتمدان بازار مي‌گويد: «اين مغازه(طلافروشي) تنها مغازه‌اي است که وقف مسجد هاشمي است برخي ازين مغازه‌ها وقف مسجد جامع، برخي ديگر وقف مسجد آقاعباس و تکيه مشايي است. در بازار آمل مالکيت شخصي کم داره، بيشتر وقفي است. در واقع مغازه‌هاي کل بازار را مستأجرين ساختن به اين دليل که شهر آمل چند دفعه در آتش سوخته بود و مردم آن را ساختند، درنتيجه اداره اوقاف يک حق الارضي را از آن‌ها مي‌گيرد. تمام عوارض نوسازي را مستأجرين مي‌دهند. اداره اوقاف هر سه يا چهار سال مبلغ اجاره را بالا مي بره...»

يزدان‌پناه نيز در اين خصوص مي‌‌گويد: «مالکيت بسياري از مغازه‌هاي داخل بازار به صورت وقف است اما راسته برنج فروشي مالک شخصي‌اش بيشتر است. برخي مالک داره برخي عرصه و اعيان يعني عرصه وقف است و اعياني مال کسي است که ساخته، تصرف داره» بنابراين بسياري از نهادهاي تجاري و مسکوني در شهر آمل به صورت مالکيت عرصه و اعيان در اختيار افراد قرار دارد. مالکيت اراضي به تفکيک محلات بافت قديم شهر آمل به صورت درصد بدين قرار است:

نام محله ملکي مجاني بلاعوض رهني موقوفه استيجاري جمع

چاکسرمحله 69.5 3.5 1 26 100

بافت ميانيCBD 61.25 2.75 1.5 34 100

گرجي محله 62.1 1.2 3.1 33 100

مشايي محله 74.05 0.75 3.2 22 100

قادي محله 74.32 1 4.1 21 100

پايين بازارمحله 80.13 2.2 17 100

نياکي محله 87.5 12.5 100

کاشي محله 86.11 2.7 2.1 9 100

شاهاندشت محله 75.56 24 100

کاردگر محله 83.33 17 100

هارون محله 76.47 23 100

پايين بازار محله 74.48 10.52 15 100

جمع 75.48 1.08 2.52 21 100

طرح حفاظت و مرمت در بافت تاريخي شهر آمل، صص 59-58

در زمينه حق کسب و پيشه، هم به حق مالکيت عرصه و هم به حق مالکيت اعياني توجه مي‌شود.

بنابراين هرگاه ملکي علاوه بر عرصه داراي اعياني باشد در اين صورت مي‌بايست علاوه بر محاسبه ارزش معاملاتي عرصه، ارزش معاملاتي اعياني را نيز به دست آورده و پس از رعايت قواعد مندرج در دستورالعمل دفترچه ارزش معاملاتي املاک، ارزش معاملاتي پلاک ثبتي مرقوم را به دست آورده و مبناي وصول حق‌الثبت قرار دهد. نحوه محاسبه ارزش معاملاتي اعياني املاک ويلائي، مسکوني، آپارتماني(اعم از مسکوني يا تجاري و...) صنعتي، خدمات و عوايدي حاصله از آن و مصارف اعياني‌هاي موقوفه مربوطه متفاوت است.

معرفي سند

اين اسناد تنظيم وقفنامه اعياني رسمي به شماره 77077 و متمم آن به همراه چگونگي عوايد حاصله از مال‌الاجاره عرصه که متعلق به موقوفه فضل‌الله خان است. در 3 برگ تهيه شده و به صورت کپي از وقفنامه است. در آرشيو 204 نگهداري مي‌شود. ساختمان‌هاي احداثي مندرج در اين سند (اعم از حجرات بارفروش و ساختمان‌هاي تجاري و مسکوني و...) موقوفه خيريه اسلامي ناميده شده است تا برابر قوانين شرعي از طريق اجاره يا به صورت اعياني استفاده شود تا عوايد حاصله از آن براي بازسازي موقوفه، امور بهداشتي و کارهاي خيريه اسلامي و بهاي برق، آب، تلفن و هزينه‌هاي پستي ادارة حج و اوقاف به مصرف برسد. از مشخصات ملک مورد وقف، شش دانگ اعياني ميدان تره بار به مساحت 26402 متر و 50 دسي‌متر که از اين مقدار9750 متر مربع اعياني حجره‌هاي احداثي و بقيه به صورت محوطه ميدان و محصور است. توليت اين موقوفه با سرپرست وقف سازمان اوقاف و امورخيريه است.

استنساخ اسناد

[سند شماره1]:

اين سند که در صفحه 94 دفتر جلد 56 سردفتر تحت شماره/(تاريخ) 77077 / (5 / 2 / 1368) شماره ثبت شده است.

تمبر: 60 ريال-.......... هر برگ مبلغ 75 ريال.....6280.......، 15 / 1 / 68 [سجع مهر:ناخوانا]

061205 سري ر

کد 02-4-1 تاريخ چاپ

نشان دادگستري جمهوري اسلامي ايران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگ معاملات نيم برگي نوع سند: وقفنامه

دفتر اسناد رسمي 34 آمل حوزه ثبتي مازندران

صفحه اول وجوهي که طبق مقررات براي تنظيم اين سند دريافت شده است بشرح زير است: در آمد حق ثبت................ ريال 8%عوارض شهرداري............. ريال حق التحرير......................ريال بهاي اوراق و قبوض اقساطي........... ريال بهاي................ ريال جمع کل................ ريال محل امضاي دفتريار و مهر دفترنامه [امضا:ناخوانا]، [سجع مهر:] مجتبي جمشيدي با احراز هويت متعاملين........ تمام مراتب مندرج در اين سند در نزد اينجانب واقع شده بتاريخ...........[امضا: ناخوانا]؛ در ذيل سند قيد شده است.

بسم الله الرحمن الرحيم الحمدلله رب العالمين و الصلوه و السلام علي خير خلقه محمد وآله الاجمعين و بعد اداره حج و اوقاف و امور خيرية آمل به قائم مقامي موقوفة خيريه اسلامي وابسته به اداره مرقوم به نمايندگي از طرف حجت الاسلام و المسلمين امام جماراني نمايندة حضرت امام خميني مد ظله العالي و سرپرست سازمان حج و اوقاف و امور خيريه با استفاده از اين تبصرة يک ماده شش قانون تشکيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب دوم دي ماه يکهزار و سيصد و شصت و سه مجلس شوراي اسلامي که در تاريخ ششم دي ماه يک هزار و سيصد و شصت و سه به تأييد شوراي نگهبان رسيده است. ساختمان‌هاي احداثي اعم از حجرات بارفروش و ساختمان‌هاي تجاري و مسکوني و باسکول و متفرعات آن را وقف مؤبد و حبس مخلد شرعي اسلامي نموده که منافع و عوايد حاصله از اعياني‌هاي احداثي به شرح ذيل تسبيل و به مصرف برسد و ساختمان‌هاي احداثي به نام موقوفة خيرية اسلامي ناميده مي‌شود و مي‌بايست برابر مقررات و قوانين و موازين شرعي از طريق اجاره يا به صورت اعياني مورد استفاده قرار گيرد و عوايد آن تحصيل شود چون عرصة مزبور موقوفه است از محل عوايد حاصله مال‌الاجاره عرصه که متعلق به موقوفة فضل‌الهر خان است طبق اجاره‌نامه‌اي که تنظيم خواهد شد و مستأجر موقوفة فضل‌الهه خان خواهد بود مي‌بايست پرداخت گردد. هرگونه عوارض و ماليات و حقوق دولتي و غيره که برابر مقررات به موقوفه مزبور تعلق مي‌گيرد و مي‌بايست از محل درآمد موقوفه پرداخت. پس از پرداخت مال الاجاره عرصه و وجوه مزبور در بند سه اين وقفنامه بقية عوايد به شرح ذيل به مصرف خواهد رسيد:

الف – بيست و پنج درصد عوايد سالانه هر سال براي تعميرات و نگاهداري و کارهاي ضروري و لازم کل ساختمان‌ها در حساب نگهداري شود چنانچه تمام يا قسمتي از وجه مزبور به مصرف نرسد همچنان در حساب مزبور به عنوان سرمايه بازسازي موقوفه باقي خواهد ماند اگر خداي ناخواسته به عللي ساختمان خراب يا بر اثر مرور زمان فرسوده گردد و نياز به بازسازي داشته باشد از آن وجوه براي اين گونه کارها استفاده شود.

ب- سي درصد عوايد صرف امور بهداشتي وکارهاي خيرية اسلامي در شهرستان آمل گردد به نحوي که متولي صلاح بداند.

ج- پانزده درصد عوايد در اختيار سازمان مرکزي حج و اوقاف و امور خيريه قرار گيرد که به هر نحو مصلحت بود در امور خيريه مصرف نمايد.

د- بيست درصد عوايد صرف عمران و آبادي موقوفات مخروبة شهرستان آمل شود که بر اثر مرور زمان مستهلک شده و آن موقوفات درآمد چنداني ندارد که از محل درآمد آن‌ها بازسازي گردد. البته در اين مورد هر ساله مي‌بايست ادارة حج اوقاف و امور خيريه فهرستي از اين گونه موقوفات تهيه و با تعيين اولويت

تذکر: تبصره 3 ماده 34 قانون اصلاح قانون ثبت- در کليه اسناد رسمي بايستي اقامتگاه متعاملين به طور وضوح در سند قيد شود. اقامتگاه متعاملين همان است که در سند قيد شده و مادام که تغيير اقامتگاه خود را قبل از صدور اجراييه به دفترخانه و قبل از ابلاغ به اجرا با نشاني صحيح و ذکر شماره پلاک محل اقامت اعم از خانه و مهمانخانه و غيره که بتوان اجراييه را به آنجا ابلاغ کرد اطلاع ندهند کليه برگ‌ها و اخطاريه‌هاي اجرايي به محلي که در سند قيد شده ابلاغ مي‌شود و متعهد نمي‌تواند به عذر عدم اطلاع متعذر گردد. دفاتر اسناد رسمي مکلفند پس از صدور اجراييه مراتب را به آخرين نشاني متعهد از طريق پست سفارشي به او اطلاع دهند و برگ اجراييه را به ضميمه قبض پست سفارشي جهت ابلاغ اجراييه و عمليات اجرايي به ثبت محل ارسال دارند. هرگاه محل اقامت متعهد در سند قيد نشده و يا به جهات ديگر احراز محل اقامت ميسر نباشد ثبت محل موضوع اجراييه را به طور اختصار يک نوبت در يکي از جرايد کثيرالانتشار محل يا نزديک‌تر به محل آگاهي خواهد نمود. [امضا:] علي اعظم

[سند شماره2]:

اين سند که در صفحه 94 دفتر جلد 56 سردفتر تحت شماره/(تاريخ) 77077 / (5 / 2 / 1368) ثبت شده است.

تمبر: 60 ريال -..........هر برگ مبلغ 75 ريال.........6280......؛ 15 / 1 / 68 [سجع مهر:] طبق ماده 151 اسلامي قانون.........

061207 سري ر

کد 02-4-1 تاريخ چاپ

نشان دادگستري جمهوري اسلامي ايران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگ معاملات نيم برگي نوع سند: وقفنامه

دفتر اسناد رسمي 34 آمل حوزه ثبتي مازندران

صفحه دوم وجوهي که متعلق مقررات براي تنظيم اين سند دريافت شده است به شرح زير است: در آمد حق ثبت................ ريال 8%عوارض شهرداري............. ريال حق التحرير........................ ريال بهاي اوراق و قبوض اقساطي........ ريال بهاي............. ريال جمع کل.................ريال محل امضاي دفتريار و مهر دفترنامه [امضا: ناخوانا]، [سجع مهر:] مجتبي جمشيدي

با احراز هويت متعاملين........ تمام مراتب مندرج در اين سند در نزد اينجانب واقع شده بتاريخ...........[امضا: ناخوانا]؛ در ذيل سند قيد شده است.

براي بازسازي از اداره کل حج و اوقاف و امور خيريه مازندران يا قائم مقام قانوني آن کسب مجوز کرده و برابر نظر آن اداره کل اقدام نمايد. و. بقية عوايد به مصرف بهاي برق، آب، تلفن و هزينه‌هاي پستي مصرفي ادارة حج و اوقاف و امور خيريه برسد و اگر مازادي داشت طبق مفاد بند دال همين وقفنامه به مصرف خواهد رسيد. توضيح اين که اعياني‌هاي احداثي به شرح ذکر شده قبلاً به صورت وقف درآمده و قبض و اقباض نيز به عمل آمده و صيغة ايجاب و قبول علي نهج الرّسول جاري شد فقط جهت انجام تشريفات محضري با تنظيم اين سند مبادرت گرديد. مشخصات ملک مورد وقف بدين شرح است: ششدانگ اعياني ميدان تره بار به مساحت بيست و شش هزار و چهارصد و دو متر و پنجاه دسي‌متر مربع که از اين مقدار نه هزار و هفتصد و پنجاه متر مربع اعياني حجره‌هاي احداثي و بقيه به صورت محوطه ميدان و محصور مي‌باشد پلاک پانصد و هشتاد و هشت فرعي از سه فرعي از چهار اصلي بخش نه ثبت آمل که عرصه آن قطعه پانزده تفکيکي برابر سند اجاره رسمي شمارة هفتاد و يکهزار و هفتصد و چهل و يک مورخه يازدهم دي‌ماه يکهزار و سيصد و شصت و چهار دفترخانه سي و چهار آمل از طرف اداره حج و اوقاف و امور خيريه آمل به امور موقوفة خيرية اسلامي به اجاره واگذار و اجازة احداث ساختمان و دريافت سند مالکيت تفويض گرديده است. داراي سند مالکيت شماره مسلسل ششصد و نوزده هزار و شصت و سه ثبت شده ذيل شماره هفت هزار و چهارصد و بيست در صفحه بيست و هشت دفتر جلد چهل و چهار دفتر املاک بخش مربوط که به شرح صفحه ششم سند مالکيت موصوف اعيان احداثي به مبلغ چهل و هشت ميليون و هفتصد و هفت هزار ريال ارزيابي گرديد لذا هزينه تنظيم سند از مأخذ مبلغ مرقوم معادل مبلغ دو ميليون و چهارصد و هفتاد و يکهزار و يکصد و شصت ريال موجب چک شماره 873097 از حساب شماره 6055 اداره اوقاف آمل نزد بانک ملت شعبه مرکزي آمل وصول گرديد. آقاي علي اعظم توکلي به نمايندگي از طرف اداره حج و اوقاف امور خيرية آمل برابر معرفي نامه شماره هيجده هزار و نود و پنج دي‌ماه سال شصت و هفت اداره مذکور به قائم مقامي امور موقوفة خيرية اسلامي ضمن تأئيد و تصديق مراتب فوق ذيل اين سند و ثبت مربوط به آن را امضاء نمايد در تنظيم سند متن به اعلاميه شمارة پنجاه هزار و شصت اسفندماه سال شصت وهفت اداره ثبت اسناد آمل و نامة شماره سيصد و پانزده فروردين ماه سال جاري اداره امور اقتصادي و دارايي آمل توجه گرديد. به تاريخ پنجم ارديبهشت ماه هزار و سيصد و شصت و هشت شمسي مطابق هجدهم شهر رمضان هزار و چهارصد و نه قمري، محل امضاء؛ [امضا:] علي اعظم توکلي تذکر: تبصره 3 ماده 34 قانون اصلاح قانون ثبت (همانند تذکر سند شماره1)

[سند شماره 3]: اين سند که در صفحه 175 دفتر جلد 56 سردفتر تحت شماره / تاريخ 77218 / (2 / 3 / 1368) ثبت شده است.

14 / 2 / 68 جاي تمبر 60 ريال-............هر برگ مبلغ 75 ريال..... 6677.............؛ 14 / 2 / 68

599862 سري غ کد 02- 4-1 تاريخ چاپ

نشان دادگستري جمهوري اسلامي ايران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگ معاملات نيم برگي نوع سند: اقرار

دفتر اسناد رسمي شماره 34 آمل حوزه ثبتي مازندران

وجوهي که طبق مقررات براي تنظيم اين سند دريافت شده به شرح زير است: در آمد حق الثبت 300 ريال 8% عوارض شهرداري........... ريال حق التحرير 500 ريال بهاي اوراق و قبوض اقساطي 150 ريال بهاي....................ريال جمع کل.................. ريال محل امضاي دفتر يار و مهر دفترخانه،[امضا: ناخوانا] با احراز هويت متعاملين........ تمام مراتب مندرج در اين سند در نزد اينجانب واقع شده بتاريخ...........[امضا: ناخوانا]

پيرو سند اقرار به وقف شمارة 77077 مورخ پنجم ارديبهشت ماه سال جاري اين دفتر جمله ذيل(توليت اين موقوفه با سرپرست وقف سازمان حج و اوقاف و امور خيريه است) از قلم افتاده که بدين وسيله اصلاح و تصحيح مي‌شود اين سند به استناد نامه شماره 2709 مورخ سي‌ام ارديبهشت ماه سال جاري اداره حج و اوقاف و امور خيريه آمل تنظيم و به ثبت رسيده و آقاي علي اعظم توکلي معاون اداره مذکور به موجب معرفي نامه ياد شده ضمن تصديق مراتب فوق ذيل اين سند و ثبت مربوط به آن را امضا مي‌نمايد. علي اعظم به تاريخ دوم خرداد ماه 1368شمسي مطابق با 17 شوال 1409قمري، محل امضاء، [امضا:] علي اعظم تذکر: تبصره 3 ماده 34 قانون اصلاح قانون ثبت (همانند تذکر سند شماره1)

نتيجه

بسياري از نهادهاي تجاري و مسکوني در بافت قديم شهر آمل با مالکيت وقف است که به دنبال حوادث بسيار در اين شهر برخي از اين بناها را مستأجران ساختند که به صورت عرصه و اعيان بوده است اما بنا بر سند مذکورحجره‌هاي احداثي ميدان تره‌بار، موقوفه فضل‌الله خان به صورت اعياني در اختيار افراد قرار داده شده است تا مال الاجاره دريافت دارند. بيشترين مصارف آن تأکيد بر بازسازي موقوفات است.